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  • 西安律師:如何避免商鋪租賃合同糾紛?簽合同前你需要做這3件事

      在現實生活中,房屋租賃合同糾紛是比較多的糾紛類型,其中又以商鋪租賃糾紛比較多。例如雙方簽訂租賃合同后,商鋪的租金升得很快,商鋪的出租方不想繼續履行合同而產生糾紛,那么我們該如何避免租賃合同糾紛呢?

      下面法大大電子合同就來給大家介紹下,簽訂商鋪租賃合同前需要做的3件事。因為,只有當我們簽訂的合同合法了,我們的租賃行為才會受到法律的保護。所以,從源頭盡量規避風險,對于降低日后發生糾紛的概率是有非常大的幫助的。

      簽訂商鋪租賃合同簽,你需要做的3件事:

      一、產權調查

      在簽訂商鋪租賃合同之前,我們應當去該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查,并確認以下幾個重大信息:

      1、房屋的用途和土地用途,必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用,否則,將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

      2、房屋權利人,以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。

      3、房屋是否已經存有租賃登記信息,若已經存有租賃登記信息的,導致新租賃合同無法辦理登記手續,從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人,也會影響新承租人順利辦出營業執照。

      承租商鋪的目的在于開展商業經意活動,而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設置,主要涉及以下幾個方面:

      1、 原有租賃登記信息沒有注銷,從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記,從而導致無法及時辦理營業執照;

      2、 商鋪上原本已經注冊了營業執照,而該營業登記信息沒有注銷或者遷移,從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照;

      3、 房屋類型不是商業用房,從而無法進行商業經營活動,而導致無法注冊營業執照;

      4、 涉及特種經營行業(娛樂、餐飲等)的,還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格,取得治安許可證、衛生許可證等證件后,方可取得營業執照;

      5、 因出租人材料缺失而導致無法注冊營業執照。

      對于上述第1、2、3、5條情形,可在合同中設定為出租人義務,并給予出租人合理寬限期,超過一定期限還無法解除妨礙的,應當承擔相應的違約責任;上述第4條情形,可設定為無責任解約情形,以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。

      二、租賃合同登記備案

      簽訂完商鋪租賃合同后,及時將租賃合同登記備案,此登記的效力主要包括以下內容:

      1、 登記與否不影響合同本身的生效,即使沒有辦理備案等記,合同依然在生效條件滿足時就生效;

      2、 經登記的案件,具有對抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個承租人的,其中一個合同辦理了租賃登記,另一個沒有辦理租賃登記,則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

      因此,建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外,大多數工商部門在辦理營業執照時,均要求租賃合同經過租賃備案登記。

      三、轉租需要注意

      1、 轉租必須取得出租人書面同意,同樣承租權轉讓中,解除原租賃合同和重潛心租賃合同,也需要征得出租人同意。

      2、 原承租人往往向新承租人主張一筆補償費,主要補償裝修損失等,此筆費用不屬于法定承租人應承擔費用,但法律亦沒有明確禁止,因此,只要雙方當時協商同意 的,亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時,應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓錯作環節結合起來支付,以此降低資金風險,并可考慮將營業執照辦理 成功作為該筆費用退還或解除情形。

      看完上述內容,想必大家對于商鋪租賃合同糾紛的避免方式有了一定的了解。當然,想要完全避免租賃合同糾紛,以上這些是遠遠不夠的。在簽訂合同簽,我們還需要對合同的內容、合同簽署方式、合同違約處理等各方面進行詳細的規定,以便能夠更好的應對日后各種突發狀況。


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